Privates Baurecht

Das private Baurecht regelt die Rechtsbeziehungen der am Bau beteiligten Privatrechtssubjekte, nämlich Bauherr, Bauträger, Bauunternehmer, Architekt, Bauhandwerker pp.. Größte Relevanz haben in diesem Zusammenhang das Werkvertragsrecht unter Einschluss der Vorschriften der VOB/B (Verdingungsordnung für Bauleistungen, Teil B), das Architektenrecht, Bauträgerrecht usw..

Ein Großteil der im Privaten Baurecht ausgetragenen Rechtsstreitigkeiten hat mit Baumängeln zu tun. Da Bauvorhaben zu den kostenträchtigsten Investitionen überhaupt gehören, ist die Toleranz meistens recht gering ausgebildet. Verständlich: Derjenige, der viele hunderttausend oder Millionen EUR ausgegeben hat, erwartet bei der Gegenleistung einen gewissen Grad an Perfektion. Dass unter Beteiligung zahlreicher Menschen bei der Errichtung dieser Grad der Perfektion selten erreicht wird, ist einleuchtend. Daher sind Konflikte häufig vorprogrammiert.

Wer dann versucht, seine Ansprüche - lediglich mit dtv-Textausgaben der betreffenden Gesetze bewaffnet - durchzusetzen, muss scheitern. In diesem Rechtsgebiet muss der juristische Laie, um überhaupt Erfolgsaussichten zu haben, einen Rechtsanwalt mit seiner Vertretung beauftragen. Der mehrstufige Aufbau des Werkvertragsrechts mit seiner schwankenden Beweislastverteilung und umfangreicher hierzu immer wieder ergehender Judikatur ist für den Laien genauso wenig überschaubar wie die komplexe und für den Außenstehenden undurchsichtig aufgebaute HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). In diesem Rechtsgebiet lohnt sich der Weg zum Rechtsanwalt allemal. Das Ärgernis: Rechtsstreitigkeiten wegen Neubauten oder genehmigungspflichtiger baulicher Veränderungen unterfallen in der Regel einem Risikoausschluss der Rechtsschutzversicherung. Daher ist der Bauprozess für den unterlegenen Teil immer mit erheblichen Kosten verbunden. Bereits die außergerichtliche anwaltliche Tätigkeit ist für den Mandanten wegen der zumeist hohen Gegenstandswerte kostspielig.

Daher muss auch hier auf das Rechtsinstrument der Mediation verwiesen werden (mehr hierzu unten unter "Öffentliches Baurecht"). Im privaten Baurecht gibt es einen besonderen Grund für die Mediation: der Gutachterfall. Sehr oft ist - ob gerichtlich oder außergerichtlich - ein Gutachter zur Mängelfeststellung berufen. Dessen Gutachten kostet viel Geld und bis zu seiner Ausfertigung auch Zeit. Im Rahmen der Mediation kann daher eine schiedsgutachterliche Vereinbarung zwischen den Parteien angeraten sein, d.h. eine Vereinbarung, nach der sich die Parteien verpflichten, die Feststellungen des Gutachters im Hinblick auf die zugrundeliegende Streitigkeit unabhängig vom Ausgang des Gutachtens als verbindlich zu akzeptieren.

Architektenrecht: Dieses Rechtsgebiet ist vielschichtiger, als es der Name erkennen lässt. Zwar geht es immer um die Rechtsbeziehungen zu einer bestimmten Berufsgruppe, diese sind jedoch besonders feingliedrig. Der im Architektenrecht tätige Rechtsanwalt muss sich mit dem gesamten Geschäftsbetrieb von Architekturbüros vertraut machen, angefangen von der Mandatsakquise bis hin zur Schlussrechnung. Die Tätigkeit des Architekten ist deshalb ganzheitlich zu betrachten, weil der einzelne Auftrag - anders als in den meisten anderen Berufsfeldern - über einen langen Zeitraum besteht und in zahlreiche, recht unterschiedliche Phasen zerfällt. Eine versuchte Einteilung kann folgendermaßen aussehen:

- Vertragsanbahnung (Mandatsakquise, Vorgespräche, evtl. Vorverträge) - Kontrahierungsphase (Vertragsgestaltung und Vertragsschluss) - die Leistungsphasen der HOAI (welche für den Honoraranspruch des Architekten maßgeblich sind; mannigfache wertvolle Informationen zu diesem Thema finden Sie auf den Webseiten www.hoai.de !) - rechtlich einschneidend sind die Bauplanung und die Bauaufsicht (in diesen Leistungsabschnitten auftretende Mängel und Fehler werden oftmals dem Architekten angelastet) - die Abrechnungsphase

Eigentlich sollte der Architekt nach eingehender Zahlung auf seine Schlussrechnung die Angelegenheit ad acta legen können, doch weit gefehlt: Insbesondere Probleme während der Planung oder Bauaufsicht führen dazu, dass ein Architekt erst im Nachhinein in Anspruch genommen wird, weil sich im Verfahren zwischen Bauherrn und Bauunternehmer die mögliche Verantwortlichkeit des Architekten herausgestellt hat. So wird Architekten nicht selten der Streit verkündet oder ein späterer Regressprozess geführt. Nicht umsonst ist die Haftpflichtversicherung für Architekten recht teuer.

Öffentliches Baurecht

Das öffentliche Baurecht gliedert sich in verschiedene Rechtsgebiete auf, so z.B. das Bauordnungsrecht, welches als Landesrecht in den Bauordnungen der Bundesländer normiert ist, das Bauplanungsrecht als Bestandteil des Baugesetzbuches, das Vergaberecht nach VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen) Teil A, welches allerdings teilweise auch privatrechtlich ausgestaltet ist, das ebenfalls im Baugesetzbuch enthaltene Raumordnungsrecht, das Bodenordnungsrecht, das Städteplanungsrecht, das Denkmalschutzrecht pp..

In der anwaltlichen Praxis haben die beiden erstgenannten Rechtsgebiete besondere Relevanz, weil sie den im Baurecht wichtigsten Verwaltungsakt, die Baugenehmigung, betreffen. Im Rahmen der Genehmigungserteilung ist behördlicherseits die Deckung des Bauvorhabens mit den bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Bestimmungen zu überprüfen. Häufig beginnt das anwaltliche Mandat mit dem Widerspruch gegen eine abgelehnte oder nur unter Auflagen erteilte Baugenehmigung, wobei oftmals das öffentlich-rechtliche Nachbarrecht eine bedeutende Rolle spielt, nämlich dergestalt, dass nachbarliche Einwendungen zur vollständigen oder teilweisen Versagung der Baugenehmigung führen. Die bauordnungsrechtlichen Normen haben in großen Teilen drittschützenden (insbesondere die Grundstücksnachbarn schützenden) Charakter.

Sollte in diesem Zusammenhang Konfliktpotential bestehen, wird bereits der umsichtige Architekt den Bauherrn darauf hinweisen, wodurch bereits die Brücke zum Privaten Baurecht gebaut wird. Die Übergänge sind teilweise fließend. Häufig korrespondieren im öffentlichen Recht ausgetragene Rechtsstreitigkeiten über die Genehmigungsfertigkeit von Bauvorhaben auf zivilrechtlicher Seite mit Schadensersatzforderungen unter den Beteiligten. Daher hat der im Baurecht tätige Anwalt oftmals auch eine vermittelnde Funktion: Rechtsstreitigkeiten vor den Verwaltungsgerichten sind wegen deren Auslastung häufig zeitaufwendig und nicht zuletzt kostenintensiv. Rechtsschutz-Versicherungsschutz gibt es hierfür außerdem meistens nicht.

Daher ist ein in diesem Rahmen viel zu wenig genutztes Instrument zu empfehlen: die Mediation. Übersetzt bedeutet dieser Begriff nichts anderes als Vermittlung. Der von zwei sich streitenden Parteien außergerichtlich mit der Vermittlung beauftragte Rechtsanwalt erstellt ein Rechtsgutachten und versucht, auf der Basis dieses Gutachtens anhand der auf beiden Seiten festgestellten Prozessrisiken eine für beide Parteien tragfähige, mit dem Recht in Einklang stehende Lösung zu erarbeiten. Das spart Zeit und Geld (nur ein beteiligter Anwalt, kein kostenintensiver und zeitraubender Rechtsstreit). Zudem ist das Prozessrisiko von den Parteien genommen (weder muss man sich vor weiteren Kosten, noch vor einer weiteren gerichtlichen Instanz fürchten). Die Mediation ist ein in den USA weit verbreitetes, hierzulande noch im Kommen begriffenes Rechtsinstrument, das sich aus o.g. Gründen immer größer werdender Beliebtheit erfreut. Auch in anderen Rechtsgebieten ist vielfach dazu zu raten. In Anspruch genommen wird die Mediation in erster Linie von prozesserfahrenen Parteien, die aufgrund früherer negativer Erfahrungen inzwischen gelernt haben, dass ein rechtzeitiges Nachgeben unter Verzicht auf den "totalen" Erfolg oftmals die wirtschaftlichere und beständigste Lösung ist.

Rechtsberatung für Architekten, Ingenieure und Generalplaner

Wir üben seit 15 Jahren den Tätigkeitsschwerpunkt Baurecht aus, mit einem weiteren besonderen Schwerpunkt im Architektenrecht. Dabei wird immer wieder gerne verkannt, wie weitläufig dieser Oberbegriff ist. Er umfasst nicht nur das klassische Honorarrecht des Architekten, insbesondere Fallgestaltungen nach der HOAI, sondern weit mehr, nämlich

    Architektenvertragsrecht
    Architektenhonorarrecht
    Architektenhaftpflichtrecht
    Urheberrecht (klassischer zweiter Tätigkeitsschwerpunkt von RA Stefan Harmuth)
    Berufsrecht

Wenn Sie als Architekt auf allen diesen Gebieten einen verlässlichen und kompetenten Ansprechpartner suchen, sprechen Sie uns bitte an.